大澤龍司法律事務所 相続問題無料相談ブログ

相続放棄されたマンションの管理費回収方法【Q&A №465】


マンションの区分所有者が亡くなり、相続人がいません。滞納管理費を回収する手段はありますか?

【ご質問内容】
分譲マンションで独居老人が1年前に亡くなりました。
その後の管理費(年間約35万円)が滞納中です。
当該不動産に抵当権等の権利設定は全くありません。
相続人調査は未だ行っていませんが、息子さんの話では相続放棄する(した)とのこと。
管理組合として債権保全を行い滞納管理費を回収するにはどう処置したらよいでしょうか。
例えば、当該不動産に仮差押をすることは可能でしょうか。可能としたら、どのような手続きが必要になりますか。
宜しくお願い致します。

記載内容  マンション 管理費 滞納

(管理組合理事A)


【まず、他に相続人がいないかどうかを調査する必要がある】
 すでに息子さんが相続放棄されているようですが、他に相続人はいないのでしょうか。
 相続には順位があり、配偶者と子(または孫)がまず第一順位に相続人になります。
 今回の質問では息子さんが相続放棄されたということですので、第2順位の直系尊属である独居老人のお父さんやお母さんが生存しているのか、万一、生存しているとしたらその方が相続放棄をしているのかどうかを確認する必要があります。
 その後、兄弟姉妹も第3順位の相続人になりますので、これらの方が存在するのかどうか、存在するなら相続放棄をしているのかを確認する必要があります。
 もし、相続放棄をされていない法定相続人がおられれば、その方が債務を引き継ぎますので、その方に請求して、必要な手続きを進められるといいでしょう。

【相続財産管理人を選任することになるが・・】
 相続放棄の結果、相続人がいない場合には、債務を引き継ぐ人もいなくなり、滞納された管理費はもはや誰にも請求できません
 ただ、マンション(の一部屋)という財産があるケースですので、その財産を競売等で換価して、延滞賃料の支払いに充てるということも考えられます。
 しかし、訴訟等の法的手続きをするには相手方が必要ですが、相続人不在では債務者がいないために手続をすることができません
 このような場合、債務者の立場になる相続財産管理人の選任を家庭裁判所に申立することができ、申立があれば、裁判所は相続財産管理人となる弁護士を選任します。
 管理組合としては、この相続財産管理人を債務者として手続きを進めることになります。
 ただ、相続財産管理人の選任申立するには、裁判所に約90万円程度の予納金を納める必要があります。
 この予納金は原則として返還されません

【回収までの手続き】
 財産管理人は独居老人の方の遺産を調査されますので、もし預貯金があれば、財産管理人に債権申し出をする手続きがありますので、延滞管理費の弁済を受けることができる可能性があります。
 もし、預貯金がない場合にも、財産管理人が独居老人のマンションを売却し、その代金で延滞金を支払ってくれる可能性もあります。
 ただ、延滞額である約30万円を回収するために、相続財産管理人申立のための予納金90万円を出すのかということになり、管理組合としてはどちらを選択するかということになります

【管理組合として考えるべきことは・・】
 財産管理人の選任の方針を選択すれば、管理組合として90万円もの費用負担が必要になります。
 しかし、反面、このまま放置しておくと、その独居老人の部屋からの管理費は未来永劫に回収されなくなります。
 また、その部屋をこのまま放置しておくことが、近隣の住民(所有者)やマンション全体にとって悪影響を与える可能性も考えられます。
 多額の金銭がかかっても相続財産管理人を選任するのか、このまま放置するのか、管理組合や他の所有者で協議、検討のうえ、今後の方針を固められる必要があるでしょう。

(弁護士 大澤龍司)

亡父から生前贈与されたマンションと後妻【Q&A №409】


 五年前に生前贈与で父にマンションを貰いました。
 購入時から私の名義にしてます。
 それを機会に同居しました。
 父には後妻がおりその方は私と10歳しか違わず後妻は専業主婦です。
 私は娘で独身で働いています。
 先日父がなくなり、一年程で出て行って欲しいと言ったらマンション返せと言われました。特別受益だそうです。
 購入時は後妻が口添えして私名義にしたそうです。(父の名義にはできない事情があります。)  生前から固定資産税もマンション管理費・水光熱費は私が支払っています。父たちは一応食費です。
 今現在も水光熱費等のお金は貰っていません。私の食費は自分持ちです。
お風呂場を私のローンでリフォームしています。
その時も援助はして貰っていません。
 裁判起こすと言われています。
 購入費用のうち、相続分の四分の一は払うとは言っています。
 後妻も生前贈与は貰っています。
 その分は計算されていなくて、父と二人で使ってしまったそうです。
 亡くなった時の財産は有りませんでした。
 それでも私は出ていかなくてはいけないのでしょうか?
 納得がいきません。
 相談よろしくお願いします。

記載内容  マンション 生前贈与 同居

(ララ)


【贈与なら特別受益になるが、特別受益としては返還不要】
 あなたがお父さんからマンションを生前贈与されていたという前提なら、そのマンション贈与は特別受益に当たると思われます。
 しかし、特別受益制度は、贈与されたマンションを遺産の中に《計算上、持ち戻す》だけの制度であり、その結果、あなたが現存しているお父さんの遺産をもらえなくなることはあっても、マンションやその価額を返還する必要はありません。
 あなたは自分が所有者だと主張して、後妻に家を出るように主張していくことも可能です。
 ただ、後妻が遺留分を侵害されたとして、減殺請求をした場合には、その限度(後妻の遺留分は4分の1です)で返還請求を受けることがありますので、この点はご注意ください。

【贈与ではなく、実際はお父さんの遺産とされると法定相続の対象になる】
 ただ、質問を読んでいくと、《購入時は後妻が口添えして私名義にしたそうです。(父の名義にはできない事情があります)》という記載があります。
 お父さんの名義にできない事情があったため、実際はお父さんの所有なのに、あなたの名義だけを借りたということなら、そのマンションはお父さんの遺産となります。
 この場合には、法定相続人間で遺産分割協議をしなければならず、その結果によっては、後妻があなた達に代償金を支払って、マンションを取得するということも考えられます。

【贈与か?遺産か?の結論は簡単には出せない】
 これまでに述べたように、マンションがあなたに贈与されたのか、それともお父さんの遺産であるのかによって、あなたの立場が大きく変わってきます。
 あなたが固定資産税や管理費用も支払っていた、お風呂場をあなたのローンでリフォームしていたという点、更に固定資産税もマンション管理費も支払っていたというのは、あなたに贈与があったことの裏付けとなる事情ですが、必ずしも決定的なものではありません。(なお、水光熱費や食費の支払い関係は、所有権が誰にあるかという問題には直接は関係しません。)
 あなたとしては、お父さんの書いた日記や手紙、書類などを探して、マンションが贈与されたことの証拠になるような記載があるかどうか確認されるといいでしょう。
 また、後妻が、あなたがマンションの所有者であることを前提として発言をしていたようなことはないのか、又、あなたが所有者であることをお父さんが親戚に言っていた等の事情などはないかどうか、がんばって贈与を裏付ける事情を探されるといいでしょう。

【弁護士に相談する必要があるようです】
 当事務所の扱った案件でも、後妻と先妻の子との間の相続争いは簡単に解決することは少なく、調停や裁判まで行くケースが多いです。
 後妻は裁判を起こすと言っているようですが、あなたとしても、相続に詳しい弁護士に相談し、どのような対応をするのか、また、将来の裁判に備えて、どんな有利な事情があるかを判断してもらう必要があるように思います。

遺言で遺贈を受けた場合に必要な費用【Q&A №366】


 遺産相続で法定相続人以外の遺贈で、マンションを頂いた場合費用はどのくらいかかるのでしょうか?中古マンション価格は3500万円位です。余り金額が掛かるならお断りしようと思っています。余り蓄えがないので、よろしくお願いいたします。

記載内容  遺贈 相続税 マンション

(東郷平八郎)


【考えられる税金や諸経費について】
 遺言でマンションなどの不動産を遺贈された場合に必要となってくる税金や費用は、
① 相続税 ② 不動産取得税 ③ 登記費用
です。
 これに、登記名義を移転した後には、当然のことですが、毎年、固定資産税や都市計画税を支払う必要があり、又、建物の管理費なども考慮しておく必要があるでしょう。

【相続税について】
 相続税は、遺産総額が《5000万円+法定相続人1人×1000万円》を超えた場合に課税されます。
 そのため、法定相続人が2人の場合には、相続が7000万円までは相続税の申告は不要です(但し、平成27年から、《3000万円+法定相続人1人×600万円》を超えた場合に課税されることになります)。

 今回の質問では、遺産総額も法定相続人もわからないので、相続税が課税されるかどうかはわかりませんが、遺産総額が5000万円以下なら、相続税は課税されません。
 そのため、遺贈を受けるあなたにも相続税は課税されません。
 ただ、遺産総額が多く、相続税が課税される場合には、あなたは通常の法定相続人が支払う税金より20%アップされた税金を支払う必要があります。
 なお、相続税の計算においては居住用資産の遺産算入価額の軽減等、様々な軽減措置がありますので、詳しくは不動産登記簿謄本その他の資料を入手され、税金の専門家である税理士に相談されるといいでしょう。

【不動産取得税について】
 マンションなどの不動産を取得する場合、不動産取得税が課税されます。
 この税金は平成27年3月31日までであれば、次の税額になります。
   土地:固定資産評価額×2分の1×3%    家屋(住宅):固定資産評価額×3%(なお、住宅でない場合には掛け率は4%になります)

【登記費用について】
 あなたが遺贈された不動産の所有権移転登記する場合には、登録免許税の支払が必要です。
 通常の法定相続人の相続登記は、固定資産評価証明額の1000分の4ですが、法定相続人に対する遺贈の場合には1000分の20の登録免許税が必要になります。
 なお、移転登記を司法書士に依頼する場合の司法書士さんに支払う費用は、ネットなどでお調べ頂くか、お近くの司法書士に見積書を出していただくとよいでしょう。

【取得後も継続的な費用が必要】
 不動産を取得した後も固定資産税、都市計画税を毎年支払う必要がありますし、又、建物の管理費も考えておく必要があります。
 遺贈の対象となっているマンションが、収益をあげることのできるマンションかどうかを十分に調査した上で、遺贈受けるかどうかを検討されるといいでしょう。

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