大澤龍司法律事務所 相続問題無料相談ブログ

★使用貸借と特別受益【Q&A №484】


【質問の要旨】
賃料相当額を特別受益として引かれるのか

記載内容  賃料 使用借権 持ち戻し

【ご質問内容】
裁判認知により相続人となりましたが、被相続人所有の空き家に住んでいた年数分の賃料(1000万円)を、特別受益として遺留分から差引くと言われています。
建物は、数年前に贈与の約束(契約書)があり、私(婚外子)の母が建替え、被相続人の死亡以前に母名義となっています。
土地は、私に遺贈の遺言があります。
それでも特別受益として賃料相当額を引かれなければならないのでしょうか

(カピバラ)


【使用貸借であれば賃料の支払いは不要】
被相続人であるお父さん所有の空家をあなたが使用していたということを法律的に考えてみます。
お父さんがあなたに賃料を請求するようなことはなかったのであれば、あなたはお父さんから無償(ただ)でその家を利用することを認められたということになり、法律的には使用貸借という関係になります。
あなたの立場から言えば、無償で使用する権利(使用借権)をお父さんから与えられたということになりますので、賃料を支払う必要はないでしょう。

【使用借権が特別受益になる可能性がある】
ただ、あなたが、被相続人からただで使用する権利(使用借権)をもらったということが特別受益とされる可能性があります。
使用借権の価額については当該対象物件の5~10%程度の価値があるものだとされることが多いです(但し、裁判例の解説などを読むと10~30%ではないかという見解もあります)。
しかし、建物価額は評価証明額を前提として算定されることが多いですが、建物の評価証明額が極めて少額な場合も多く、そのため、上記の割合では使用借権価額が極めて少額になります。
一方で、被相続人であるお父さんは土地や建物の固定資産税分を負担しています。
その物件をあなたが無償使用しているのであれば、最低限、土地や建物の固定資産税分の支払い分程度は免れたという利益を受けていたことになり、その相当額が特別受益とされる可能性があります

【建物贈与の影響】
建て替える前の建物は、生前に贈与されていますが、誰に贈与されたのかがご質問では明らかではありません。
もし、あなたに贈与されたのであれば、建物価額があなたの特別受益として持ち戻されますが、その場合の特別受益額は、《建物価額-使用借権額》でいう計算式で算定されます。
贈与があったとしても、あなたが使用借権を取得した事実は消えませんので、使用借権取得が特別受益となる点は否定できません
但し、上記考え方はあくまで一つの考え方にすぎず、異なる見解もありえます。

【持ち戻し免除の可能性もあるので弁護士に法律相談を】
なお、今回のご質問から受ける印象ですが、お父さんとしては遺産への持ち戻しを免除するという意思をお持ちであった可能性もあります。
また、前項に記載したように使用借権を設定した後、その建物を取得した場合にどのような形で特別受益に反映させるかについても、弁護士により見解の相違がありえます。
いずれにせよ、今回のご質問が含む問題については、難しい点も多いので、近くの相続問題に詳しい弁護士に事情を詳しく説明され、相談されることをお勧めします

(弁護士 大澤龍司)

特別受益は有りますか 遺産相続金額はいくらでしょう【Q&A №324】


 姉の土地46坪に姉と兄の2人及び妹家族の妹夫娘の3人計5人が同居する予定で昭和52年11月30日に住宅が新築されました。
 工事費は姉が半分妹の夫が半分出しており姉と妹の夫が2分の1づつとする共有名義の登記がされています。
 トイレ浴室洗面は共同で台所は別々です。
 入居する前の昭和52年12月10日に兄が亡くなり兄が使う予定の部屋を妹家族が無償で使い平成19年4月に姉が老人ホームへ転居した後は姉の部屋も妹家族が無償で使い続け平成24年3月に家が取り壊されるまで住みました。
 平成24年7月10日に住宅の建て替えがされて妹の夫の個人名義となっています昭和52年11月より今日に至るまで妹家族は土地を無償で使ってきました。
 平成24年12月2日に姉が死亡し遺産相続の話し合いとなりましたが、妹は姉の土地や部屋を無償で借りたのは夫であり遺産相続とは関係が無いといっています。
 不動産会社が出した土地査定額は5.400万円土地の路線価は3.490万円です。
 兄が使う予定だった部屋は15.73㎡新築
  47.000円×410ヶ月=19.270.000円
 姉の部屋15.73㎡築30年
   31.000円×59ヶ月=1.829.000円
となります。

 妹に土地や部屋の無償使用に伴う特別受益が有るのでしょうか金額はいくらになりますか又私と妹の遺産相続金額はいくらでしょうか?
 亡くなった姉(被相続人)は独身で家族がありません 両親も死亡しています。私は別居していて相続人は私と妹の2人です

記載内容  無償使用 使用借権 特別受益の判例 遺産に対する比率

(みつや)


【原則は特別受益に当たらないが、例外的に認められる場合もある】
 被相続人が相続人に生前贈与していた場合、特別受益として遺産に持ち戻されます。
 ただ、被相続人が贈与したのが、相続人ではなく、その配偶者であったとき、その贈与分をその相続人の特別受益として認めるべきか、という点が問題になります。
 相続人が、その配偶者を通じて間接的に経済的利益を受けている場合、これをその相続人の特別受益とするかという点については否定的な見解が強いです。
 ただ、贈与の額が多額であり、贈与の経過から見て、他の共同相続人からすると特別受益としなければ公平に反すると感じられる場合には特別受益とされることも例外的にあります(「【判例散策】昭和55年5月24日 福島家庭裁判所白河支部」参照)。

【本件では特別受益と認められる可能性があるか】
 上記判例では生前贈与の額が多く、かつ贈与が相続人に対するものと同視できるケ―スでした。
 この判例では、特別受益の繰り戻し前の遺産に対する贈与額割合(生前贈与額÷繰り戻し前の遺産額)は約60%でした。
 本件では妹さんの夫が得たのは土地を無償で使用する権利(使用借権:土地価額の10~30%程度)です。
 土地上の建物は2分の1の共有ですので、使用借権を仮に20%とすると、妹さんの夫としては使用借権として土地価額の10%を取得したことになります。

 上記計算式に当てはめると、《特別受益割合》は12.5%(使用借権持分10%÷底地価額80%(=更地価額100%-使用借権20%))にしかならず、判例のケースを大きく下回ります。
 又、贈与した理由も、妹さんの夫に住宅建築資金の半分をだしてもらうというものであり、妹さんに対する贈与とは見なしがたい点もあります。
 従って、妹さんの夫への使用借権の設定は特別受益とはいいがたいということになります。
 但し、質問だけでは詳細な事情がわかりませんので、できれば相続に詳しいお近くの弁護士に法律相談で回答してもらうといいでしょう。

【特別受益となった場合の考え方】
 上記のとおり、今回のケースでは特別受益にはならない可能性があります。
しかし、仮に特別受益になると仮定した場合にも、賃料相当額が特別受益になるのではありません(この点については、Q&A №109参照)。
今回の質問の場合、建物の名義は共有で持分が2分の1ですので、使用借権として土地価額の10%程度が特別受益になります。
又、部屋を使用していたということならその部屋の使用分も特別受益になる可能性がありますが、その場合でも、その部屋を無償で使う権利の額が特別受益になると理解するといいでしょう。

現在住んでいる土地の相続【Q&A №149】


 昨年一緒に暮らしていた主人の母が亡くなり、その後土地の名義変更についてもめています。
 主人には姉二人と妹一人の4人兄弟です。
 20年前に両親と私達家族と家を建て直し同居しましたが、父も亡くなり、昨年母が亡くなった後、2番目の姉だけが、今住んでいる土地の四分の一は相続する権利があるんだから、お金を払えと言ってきました。他の姉妹は両親の面倒を見てくれたと言う事で、気持ち数十万でいいからと言う事になりました。
 母の預金は葬式代だけで保険金も預金もありません。葬式に母のお金プラス足りない分を私達が払ったので、母には現金は無く、母の名義の115坪の土地だけです。私達もお金が無いので借金しなければ姉に払えません。
 やはり弁護士さんに頼んだほうが良いのでしょうか?市役所の路線価で調べると、ざっと一人あたり800万円位の相続金でした。相続路線価ではないからこの金額も変わってくるとは思いますが・・・・。現在は長女が間に入って2番目の姉と金額の交渉をしてくれてはいますが、どうしたらよいのでしょうか?

記載内容  特別受益 土地の評価 使用借権

(もも)


【親の面倒をみても、相続分は増えない】
 両親と同居して、その面倒を見てきたのなら、その分を評価して「気持ち数十万でいい」というのは、《人情として》よくわかります。
 しかし、親の面倒を見たということだけでは、法定相続分が増えるわけではありません。
 面倒を見たことによって、遺産が増えた(あるいは減る分が少なくなった)ときに寄与分として遺産からもらえる額が増える場合があります。
 というわけで、2番目のお姉さんが「今住んでいる土地の4分の1は相続する権利がある」ということは《法律的には正しい》です。
 「現在は長女が間に入って2番目の姉と金額の交渉をしてくれてはいます」とのことですが、法律で解決するのではなく、他の兄弟から人情を絡めて説得してもらうという、現在のやり方が妥当でしょう。

【支払い額はどの程度になるか】
 調停の場合は、国税庁が発表している路線価(公示地価の80%程度に設定されている)を、不動産評価の基準にすることがよくあります。
 なお、相談者がいわれる「市役所の路線価」というのが《固定資産評価額》だとすると、路線価よりさらに1割程度低い金額になります。
 また、土地の使用権があるので、土地の価額が低くなるのではないかということも考えられます。
 賃料を支払っていれば借地権、支払っていなければ使用貸借権があり、この権利の分だけ土地の評価が下がります。
 しかし、これらの土地使用権が、お母さんから与えられたものであるなら、《生計の資本としての贈与》として特別受益になり、その分を遺産に算入し、土地価額から繰り戻しますので、結局は、不動産は更地価格で評価することになります。
 ただ、この土地が元々はお父さんの所有であり、お母さんが相続したものなら、お父さんからの特別受益ではあっても、お母さんの関係では特別受益にならないとも考えられます。
 弁護士に相談する際には、このような点も是非、お聞きになるといいでしょう。

借地権付建物の譲渡代金は遺産か【Q&A №145】


 先日被相続人が死亡

 相続人は長男A長女B次女C次男Dの4人。
 Bが包括受遺者となる公正証書が発見されました。
 Aは生前「跡取りとして会社倒産時尽力をつくしてくれたので、全てやる」と言われていました(ちなみに私はAの子供)。Aは遺留分を計算して公正証書を作成しておきましたが、その後Bが書き直したようです。
 被相続人の配偶者他界後、被相続人が他界するまで数年はBが世話をしていて他者の入る隙は全くありませんでした。
 ここで質問です。
 Aが住んでいる土地は被相続人名義で建物はA名義です。つまり使用貸借です。
 Aが住んでいる一帯は、以前は借地であり、前借地人が退去する際、借地権をAが立替えて支払っています。40年前で300万です。
 今現在、私の手元にその書類がありませんが、Aが借地権を支払ったという契約書類はAの手元にあります。これらの立替金額をBに請求することは可能でしょうか?
 内容をきちんと確認しなければいけませんが、借地権買取の領収書なら立替(貸付)と認めてもらえますか?借地権の買取の契約書類、だとその後使用貸借になっている以上、時効で権利は消失でしょうか?
 相続で我家名義の土地になると約束を信じていたので、こんなことになるとは思っていませんでしたが・・・。
 キーワードなどを教えていただけると幸いです。

記載内容  相続債務 借地権 使用借権 

(面倒)


【300万円は何のために支払われたお金か?】
 被相続人は土地を貸しており、借地人がその上に建物を建築していたことを前提として回答します。
 その「前借地人が退去する際、借地権をAが立替えて支払っています。40年前で300万です」とありますが、この300万円がどういう性質のお金であるのかが問題になります。
 被相続人のためにした立替支払したというな被相続人に対する貸金であれば、被相続人に返還を求めることができ、その債務が相続により包括受遺者に相続される可能性があり、Bに支払いを請求できることになる可能性があります(但し、40年前の話ですので、時効で消滅していると反論される可能性が高いですが)。

【借地権付建物の譲渡代金の可能性が高い】
 質問に記載された内容を前提に、事実関係を整理しながら話を進めていきます。
 前の借地人が退去した、「Aが住んでいる土地は被相続人名義で建物はA名義」、「借地権の買取の契約書類」などという記載からみて、Aさんは前借地人の所有する借地権付建物を300万円で買い取ったとみるべきでしょう。
 そうすると、300万円は被相続人に対する立替金でも、貸金でもなく、前借地人に対して支払った売買代金であり、Aさんは被相続人になんらの請求権もないということになります。
 そのため、包括受遺者であるBさんに対して、相続債務を承継したので返還せよというような請求はできないという結論になります。
 なお、この結論が正しいかどうかは、300万円を支払った時の契約書を見れば確認できますので、探されるいいでしょう。
 もし、契約書がなくとも建物の登記簿の登記原因が売買となっていれば、借地権付建物の譲渡の可能性が高いということになります。

【使用貸借ならいつまで土地を使用できるか?】
 Aさんは借地権付建物を買い取ったのですから、賃料を支払っていれば、借地権(賃借権)を主張できました。
 ただ、その後、賃料を支払っていなかったようですので、Aさんの権利は「借地権」ではなく、被相続人とAさんとの間で土地の使用貸借契約に基づく「使用借権」に変わったと考えるべきでしょう。
 包括受遺者のBさんとしては、借地権が存在しないことから、Aさんに建物収去、土地明渡を請求する可能性があります。
 Aさんはその土地の使用借権を有していますが、問題はその権利がいつ終了するかです。
 被相続人としては、Aさんの建物が存続する限りは、Aさんにその底地使用をさせるという気持ちがあったので、建物が朽ち果てるまでは使用貸借契約は消滅しないと主張されてみてはいかがでしょうか。

【キーワードは・・】
 ネットなどで検索する場合には、相続と使用貸借をキーワードにされるといいでしょう。

特別受益と使用貸借【Q&A №109】


①-1相続人(5人)の1人が30年前に親の土地に家を建て土地を無償にて使用しています。4年前に親が亡くなりました。特別受益になるのでしょうか?特別受益は 更地価格の1割~3割だけでよいのでしょうか?使用年数も乗じるのでしょうか?具体的な金額を教えて頂けますでしょうか? 更地価格(路線価)が1000万の場合は特別受益は100万~300万で宜しいのでしょうか?
①-2 別の相続人1人は、親が亡くなる1年前から親と同居し亡くなってから現在まで 親の土地の上にある建物に居住している  この場合は 特別受益になるのでしょうか?特別受益に該当する場合は 建物の価格(固定資産税評価額?)の1割~3割になるのでしょうか? 具体的な金額を教えて頂けますでしょうか?

記載内容  特別受益 使用貸借 使用借権

(気分快晴)


【使用貸借も特別受益になる】
 親の土地の上に子供が家を建築している場合、その土地の賃料を支払っている場合には借地権が設定されていることになり、この借地権の設定は特別受益に該当します。
 今回のご質問の場合は、建物を建築したが、被相続人に対して土地の賃料を支払っていないということですので、その相続人には使用借権が発生しています。
 このような場合、その相続人は被相続人から使用借権の贈与を受けたものとして、これが特別受益になります。
 その評価は、ご指摘通り、更地価格の1~3割程度のことが多いです。

【使用借権の価額とは別に使用による利益を加算できるか】
 特別受益としての使用借権の評価額は相続開始時点の価額です。
 なお、特別受益としては使用借権の価額が問題となるだけであり、それまでどれだけ長期間、無償使用したかは問題とされませんので、無償使用の利益相当額に相続までの無償使用の年数が乗じられるようなことはありません(この点については、「使用期間中の使用による利益は、使用貸借権の価格の中に織り込まれていると見るのが相当で」であり、使用料を加算することには疑問があるという裁判例もあります)。

【親と同居することは特別受益にはならない】
 単に親と同居していたというだけでだけでは、その相続人には特別な権利は発生しません。
 もし特別受益が問題になるとすれば、《部屋代に相当する賃料分の利益》を受けたという点でしょう。
 しかし、質問では相続開始時まで1年間のことであり、期間も少なく、額も小さいと思われることから、特別受益とまではいえません。
 なお、相続開始後の建物使用についても、特別受益の問題ではないことにもご注意ください。

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