大澤龍司法律事務所 相続問題無料相談ブログ

代償分割における不動産の評価【Q&A №127】


 父が亡くなり(母も他界)現在兄妹で遺産分割中です。
 建物は、三階建てで、一階は父(他界)、二階は、二軒となっていて一軒は妹、もう一軒は賃貸です。そして三階は、兄(相談者)になっています。
 分割方法としては、土地建物は、兄。金融資産は、妹の方向で進んでいますが、不動産に関して、双方の査定額に1千万以上の開きがあります。(今後は、アパート三軒を運営予定です。)こちらとしては、代償金は、安い方が良いのですが、どのように不動産額を決めたらいいですか?又、相手をどのように説得したらいいですか?
 一階は妹も住んでいたことがあり、現在は二階に住んでいます。ですから一階は、個人宅なので、賃貸にするには、リフォームも必須で四百万はかかります。その分を妹に考慮してもらうことは考えていますが?

記載内容  代償分割 価格査定 価格評価

(クウーチャン)


【査定額の差を埋める方法は?】
 不動産の査定額に1000万円以上の開きがあるということですが、このような査定が出るのは、双方が別々に査定したためです。
 この差を埋める方法としては、双方が信頼できる不動産業者あるいは不動産鑑定士に依頼し、その結論を前提として、遺産分割の話をするという方法があります。

【建物価額の評価が正しいかを確認する】
 次に評価に差がでる原因の一つとして、建物の評価が異なる場合があります。
 建築価額に減価償却率をかけて評価額を出して建物の評価をしているのをみかけることがあります。
 しかし、遺産分割調停では、ある程度の年数を経た建物では、建築価格ではなく、評価証明価額で建物価額を算定することが普通です(ただ、その評価額があまりに低い場合には、評価額にある程度の倍率をかけて修正する場合もあります)。

【不動産価額を下げさせる方法】
 仮に不動産の時価が5000万円だとした場合、それを換価(売却)した場合、不動産の取得価額がわからなければ、売却額の約20%である1000万円程度(取得金額がわかる場合は、売却額から取得金額を差し引いた金額の約20%)を税金として納める必要がありますし、これとは別に仲介手数料として156万円(売却額の3%+6万円)も必要です。
 売却は手間も時間もかかりますし、売り急げば、不動産価額は当然低くなるでしょう。
 このような点を考え、時価より20%から25%を減価して、代償金額を決定してもいいでしょう。
 これらの点を説明して、不動産価額の原価を交渉するといいでしょう。

【それでも減価を納得してくれない場合には調停で第三者の意見を聞く】
 不動産の評価額がまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てて、その調停手続の中で調停委員の意見を聞く、あるいは鑑定を行って不動産価額を決定するといいでしょう。
 裁判所の調停委員や裁判所の依頼する鑑定人という中立の第三者が評価するため、双方ともに納得せざるをえないという点で解決がしやすいですので、ご検討ください。

【リフォーム費用がかかる費用は評価に反映させにくい】
 遺産の評価は、現状のままでの評価です。
 賃貸にするためのリフォーム費用については、将来の不動産の使い方に関するものであり、現在の評価に反映させることは難しいでしょう。

★家を買ってもらった妹の相続分【Q&A №8】


現在、家庭裁判所で遺産相続について、争うところです。兄弟は3人です。
妹は6年前に、生前贈与で、親に約4,000万円のマンションを買ってもらっていますが、このマンションは遺産相続の金額に含まれるでしょうか?
通常、生前贈与は5年以内に買ってもらったマンションなら、遺産相続の金額の対象に入ってくるようですが、家庭裁判所で争うということで、特別な理由?として、金額の対象に入ってくるものか知りたいです。

記載内容  特別受益 価格評価

(ぽんた)


【特別受益として相続財産に入ります】
妹さんが受けた生前贈与は、結婚または独立するためのものだと思われますので「特別受益」にあたると考えられます。
 この「特別受益」にあたる生前贈与は、遺産分割の際、相続財産とみなされますので、妹さんが被相続人に買ってもらったマンションの価格も相続財産に含めて計算します。
この制度は、相続人間の公平を図るために認められたものであり、贈与の時期に関係なしに認められますので、贈与時期が5年前か6年前かということは問題とはなりません。

【遺産に算入されるマンションの価額】
 ただ、マンションの価格は、贈与当時の約4000万円ではなく、また、遺産分割したときでもなく、相続開始時(被相続人の死亡時)の価額で算定されるということです。この点はご注意下さい。

☆ワンポイントアドバイス☆
わかりにくいかもしれませんので、具体例で説明します。
相続人が兄弟3人の前提で相続開始時の相続財産を6,000万円、特別受益のマンションの相続開始時価額を3,000万円とすると、各相続人の相続分は次のとおりです。
特別受益を加算した相続財産:9,000万円 計算式=(相続開始時の相続財産:6,000万円+特別受益:3,000万円)

【各相続人の相続分】
妹の相続分はなし(0円)です。
計算式 9,000万円÷3=3,000万円(各人の取り分)
《次にこの各人取り分から特別受益分を控除します》
3,000万円-3,000万円(特別受益分)=0円 他の兄弟は各人の取り分の3,000万円全額をもらえます。

 なお、お兄さんがお父さんと同居されていたとのことですので、お兄さんが親の面倒を見たので遺産を多くもらいたいと主張(これを「特別寄与」の主張といいます)してくることも考えられます。
 お兄さんの関与で、お父さんの財産を増加させる或いは減少を食い止めるという具体的な事実がある場合には、お兄さんの寄与分が認められることもあります。
 この場合、寄与分として認められた金額は、お兄さんが取得し、その額を差し引いた残額を前提として遺産分けがなされますので、ご注意下さい。

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