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借地上の建物にも相続登記が必要か【Q&A №187】


借地上に建つ亡母名義の家屋と借地権について

 借地上に建つ亡母名義の家屋に居住しておりますが、建物が古すぎて資産価値がほとんどありません。現在、手元にまとまった貯金もないため、司法書士さんへ相談する経済的な余裕がないので権利書等もなにも変更できません。
 もし、地主さんが変更になった場合、立ち退きしなければならなくなりますか?ちなみに地主さんへ母がなくなったことはこれから書面にて郵送します。

記載内容  借地権の相続 相続登記 借地上建物の撤去

(とむとむ)


【借地権の移転で問題となることは2つある】
 現在の底地所有者がその土地を他人に売買しても、お母さんは借地権を主張することができ、立ち退きをする必要はありません(法律的には、《新所有者に対抗できる》ということになります)。
 ただ、お母さんから借地権が他人に移った段階では、2つの問題が発生します。
借地権の移転が、賃貸人(土地所有者)に無断で譲渡したということで、借地契約の解約理由となるのではないかということがまず第1番目の問題です。
 次に、借地権が移動したことを、所有者に主張できるかという第2番目の問題です。

【売買や贈与と借地権の関係】
 借地権者が借地上の建物を売却し、あるいは贈与して、借地権が移動した場合(これを《特定承継》といいます)には、第1の問題から言えば、底地所有者の承諾を得ていない場合には、借地権の解除理由となります。
 又、第2の問題として、借地権の移転について賃貸人(土地所有者)の承諾等が備わっていない場合には、土地所有者に借地権の移転を主張することはできません。

【相続による借地権の移転の場合】
 しかし、相続による移転の場合(これを《包括承継》といいます)には、相続人は賃借人であるお母さんの立場を引き継ぎ、さもお母さんと同一人物であるかのような扱いをうけます。そのため、第1番目の問題である解除はされませんし、第2番目の底地所有者から借地権を否認されることもありません(この2番目の点は。底地が他の人に売買や贈与された場合でも同じです)。
 今回の質問のケースでは、相続登記がなくとも、新しい土地所有者から借地上の建物の撤去・土地明渡を求められることはないという結論になります。

【できるだけ早い時期に相続登記をするのが望ましい】
 ただ、権利が移転したのなら、登記を変更するべきです。
 相続登記の費用は、通常の売買の費用より安いので、できるだけ早い段階で登記を移転することをお勧めします。

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