大澤龍司法律事務所 相続問題無料相談ブログ

20年前に妻に名義変更された土地は遺産か【Q&A №529】


【質問の要旨】
20年ほど前に父から母へ名義切り替えした不動産は、父の遺産か

記載内容 名義 贈与 土地

【ご質問内容】
父が他界し、遺産相続について質問です。
実家は土地も建物も父がなくなる随分前に(20年程前)母名義に切り替えしておりますが、父の遺産に含まれるのでしょうか?
名義は母なので、父の遺産には含まれないのでしょうか?
教えていただけますか。
宜しくお願い致します。

(ふーちゃん)


【他人名義の不動産は被相続人の遺産に含まれないのが原則】
元々はお父さんの所有であった不動産が、生前にお母さん名義に移転されていた場合、その不動産は原則として、お父さんの遺産に含まれません。
ただ、債権者対策として偽装登記したとかいう事情があり、かつ、その事実を証明することができるのであれば、遺産に含めることが可能です。
ただ、現在の名義人としては、そのような偽装登記ではなかったのだと主張する場合が多いでしょうから、話し合いがつかなければ、最終的にはお母さん(登記名義人)を相手に、「この土地はお父さんの遺産である」という訴訟を起こして決着をつけざるを得ないでしょう。
なお、20年ほど前の移転ということですが、その時点でお父さんが認知症にかかっており、意思能力(判断能力)がないような状態であったというのであれば、(それも証明が必要ですが)その不動産の移転は無効であって、お父さんの遺産に属するということになります。

【夫から妻への不動産の移転の場合】
お父さんがお母さんに不動産を移転したとしか、質問には記載されていません。
何を原因とする移転なのかは、移転の際の事情をお母さんにお聞きになるとともに、不動産登記簿謄本(全部事項証明書)を取り寄せて、登記原因を見れば判明しますが、おそらく、贈与で移転されたものと思います。
ご存知だとは思いますが、婚姻後20年間を経過した後の夫婦間での居住用不動産等の贈与はその不動産価額が2000万円以下なら贈与税が全くかかりません。
そのため、お父さんとしてはその制度を利用し、贈与税を支払うことなく、お母さんに不動産を贈与したのだと思われ、それ以外の売買などというのが原因となる可能性は極めて低いでしょう。

【特別受益等の問題が生じるが・・】
仮に被相続人であるお父さんからお母さんへの贈与があった場合、その贈与は特別受益になり、お父さんの遺産分割の際に、遺産に持ち戻して計算することになります。
この特別受益については当ブログQ&A №164Q&A №334をご覧ください。

(弁護士 大澤龍司)

使用借権の価額と特別受益【Q&A №511】


※同じ方から2つに分けてご質問いただきましたが、回答は1つにまとめています。

【質問の要旨①】
使用貸借の価額と空き地について

【ご質問内容】
父親名義の土地に兄が家を建てています。両親とは同居していません。
両親への仕送りも無く、固定資産税も払っていません。
両親を訪問する事も年に数回です。
父がが亡くなりましたので、この場合使用貸借は、その土地の実勢価格のどの位が妥当でしょうか
また、兄の家の土地の横に空き地があり、実質兄が使用していたのですが、その土地も使用貸借に入れるのでしょうか(そこには特に建物は建ってはいません)

【質問の要旨②】
使用貸借とは?

【ご質問内容】
基本的な質問で申し訳ありませんが、使用貸借で計算された金額は、全体の遺産金額に含め、相続計算をするのか、使用貸借をしている相続人だけで分割するのでしょうか?
遺産金額に含めて計算するのか、その他の相続人(特に配偶者)で計算するのでしょうか?
遺産金額に含めた場合、使用貸借者に贈与が発生しているみたいに、思えるので

記載内容  使用貸借 無償 土地

(ブブブブ)


【土地の無償使用と特別受益について】
亡くなられたお父さん名義の土地の上にお兄さんが建物を建築し、賃料の支払いもしない場合には、お父さんとお兄さんとの間で使用貸借契約が成立したものと考えていいでしょう。
特別受益との関係で言えば、お兄さんはお父さんから使用借権を与えられたのであり、この権利の設定により受ける利益を「贈与」されたことになります

【空き地の使用について】
お兄さんはお父さんの空き地を使用していますが、これもその空き地を独占的に使用している(他の人が使えないような)状態であれば使用貸借が成立する可能性があります
お父さんがお兄さんの使用を知っていたのであれば、それは暗黙の同意があったとして、使用借権が成立したとされる場合が多いです。
この場合も、この空き地の使用借権の贈与が特別受益になります。

【使用借権の価額】
土地を、賃料を支払って利用する場合には借地権とされ、国税庁の発表している路線価図でもその価額が明らかにされています(通常は更地価額の40~60%の範囲内であり、60%とされるケースが最も多いです)
しかし、使用借権については裁判例などで更地価額の10~30%程度とされることが多いです(当ブログQ&A №321参照)。
これは使用借権が、借地権ほど強い権利ではない(土地が第三者に売却されれば、土地使用が認められないこともある)こと、又、存続期間等が契約内容や使用の実情等に応じて種々様々であり、裁判所としては、ケースバイケースで判断せざるを得ないからです。
ただ、これまでの相続案件での私の経験から言えば10%~15%程度で考える場合が多かったように思います(使用借権を更地価格の15%に相当すると判断した裁判例として、東京地判平成15年11月17日があります)。

【特別受益があるときの処理】
特別受益がある場合には、特別受益を遺産に持ち戻します。
今回の質問の場合であれば、借地権価額を遺産に加えます
その後、遺産全体を法定相続分に応じて分割することになりますが、特別受益を受けた人はその使用借権分を先にもらったことになり、その分だけ、遺産からの取り分が減少します
例えば、子が2人のケースで遺産総額が預貯金1000万円、特別受益が500万円とすれば、特別受益をもらった人は《特別受益:500万円+預貯金250万円》を、又、もう一人の子は《預貯金750万円)を取得することになります。

(弁護士 大澤龍司)

80年前になくなった祖父の遺産調査【Q&A №504】


【ご質問の要旨】
80年前死亡の祖父の遺産調査

記載内容  大昔 土地 名寄

【ご質問内容】
父は祖父を亡くしたのが6歳の時で、幼いので相続は受けなかったのですが、亡くなってから60年後に、祖父名義のままの土地があると、祖父の所在地だった役場から連絡が入り、所有権移転をその頃に致しました。税金も取られない価値の土地でした。
父は淡々としてましたが、私にとっては会ったこともない祖父のぬくもりのようなものを感じました。
所有権移転してから何十年もたってから、本当は他にもあったのではないかと、気になってまいりました。
質問:祖父が亡くなった頃、どのような財産を所有していたかを調べることは出来るのでしょうか?本当はもっとあった等。80年前でも。
追記、父は一人っ子でした。
父が30過ぎて既に祖母も亡くなっていて一人きりになっていました。親戚に(騙されたのか?)東京でもう活躍してるし、本家とも遠く行き来ないのだから戸籍を移籍しなさいと言われ、東京に移したそうです。
私の考えでは、何か臭います。考えすぎや、ドラマ的な事を期待しすぎなのでしょうか(^^ゞ

(そばつゆ名人)


【不動産の調査は名寄帳でする】
遺産にどんな不動産があるかを調査する場合、市町村に問い合わせをします。
具体的な手続きとしては、被相続人に課税されている不動産があるかどうかを確認するため《名寄帳》を取り寄せします。

【80年前の不動産所有状況はわからない】
80年前にお祖父さんが所有していた不動産を確認することはできません。
その理由は、《名寄帳》には保存期間があり、市町村によって異なりますが、5~10年程度で廃棄してしまうからです。

【現在のお祖父さん名義の土地であれば判明する】
ただ、80年前の所有土地ではなく、現在もお祖父さん名義のままである土地ということであれば、名寄帳の取り寄せで回答が返ってきます
なお、名寄帳が廃棄されていないのであれば、残っている限度での所有土地が判明します(例えば、平成18年当時の被相続人名義の土地と指定すると、その時点での被相続人名義の土地についての回答が返ってきます。

【可能性のある市町村に問い合わせる】
問い合わせは市町村単位でします。
念をいれるのなら、近隣の市町村にも名寄帳の取り寄せの手配を考えてもいいでしょう。

【手続き及び取り寄せ費用について】
多くの市町村では名寄帳は無料ですが、一部の市町村では有料になります(数百円程度です)。
なお、具体的な手続きは予め市町村に電話で問い合わせをされるといいでしょう。

(弁護士 大澤龍司)

亡長兄の嫁に菩提寺への負担をしてもらいたい【Q&A №499】


【質問の要旨】
先祖代々の土地を兄嫁が相続

記載内容  先祖代々 土地 兄嫁

【ご質問内容】
兄が昨年死亡。
兄はA家の代表として土地Bを管理し、そこから上がる地代をA家の菩提寺の費用に充てる約束でした。
兄嫁はその土地の所有権を相続し、地代は生活費に充て始めました。
私は土地BはA家のもので、兄個人のものでは無く、兄が子供の時に相続で入手したので、兄嫁には相続権が無いはずだと主張。
この土地Bの相続を兄嫁がした事を取り消す事が出来ますか?

(白いコマクサ)


【兄嫁が土地を相続するのを無効にしたり取り消したりすることはできない】
お兄さんは幼い頃に土地Bを相続したのであれば、その土地はお兄さんのものです。
土地を所有するのは法人か個人であり、現在の法制度では「A家」が土地を取得することは認められておりません。

そのため、お兄さんが死亡すると同時に、土地Bは遺産として相続の対象になります。
遺言がない場合には、法定相続人がそれぞれの法定相続分でその土地を取得します。
血のつながりのない兄嫁さんが土地を取得するについては、あなたとしては納得いかないかもしれませんが、現在の法制度では兄嫁さんが土地Bを相続するのを無効にしたり取り消したりといったことはできません
なお、土地Bは兄嫁さんが単独で取得ということにはなりません。
なぜなら、子がおれば、子に遺産の2分の1がいきますし、子がいなければ両親、それもいなければ兄弟に、少ないですが、法定相続分があります。

【費用負担の約束も引き継いでもらう方向を探る】
今回の質問の核心は、お兄さんがした菩提寺の費用負担の約束を、兄嫁さんにも果たさせたいというところにあるように思われます。
菩提寺の費用負担についてお兄さんが約束したことが誓約書などの書面により証明ができるのであれば、兄嫁さんに対してその約束を果たすよう請求できる余地もあると思います。
そのような書面がなくとも、親戚の方がそのような話があったという話をしてくれるのであれば、それを兄嫁さんに伝えるといいでしょう。
土地の相続は否定できないとしても、せめて約束くらいは守るよう兄嫁さんに求めていくことで解決の糸口を見出す努力をされるといいでしょう

(弁護士 大澤龍司)

親子間での土地売買と特別受益【Q&A №487】


 【質問の要旨】
親子間で土地を安く売買したら特別受益になるか

記載内容  土地 売買 安値

【質問の内容】
父の土地を生前に親子間売買で購入を考えております。
土地の評価額より安い金額(路線価)で購入予定です。
評価額より約2000万ぐらい安いです。
私は、姉と兄の3人兄弟です。相続時、姉は財産放棄する予定です。
私が、父から2000万円安く購入した場合、相続時に兄から特別受益を指摘されるでしょうか?
された場合、2000万の半分の1000万円を兄に補填する義務はありますか?指摘されない方法はありますか?
宜しくお願いいたします。

(こまゆ)


【時価より低い価額での親子間売買では「時価」との差額が特別受益になる】
質問では「評価額」と記載されていますが、おそらく「時価」のことと思われますので、その前提で回答します。
商品とは異なり、土地の「時価」がいくらかはわかりにくいです。
ただ、毎年3月に、国交省が発表する公示地価が「時価」に近いものとして、価額算定の参考にするといいでしょう。
路線価額は公示地価の約7~80%を目途として算定されますので、土地を路線価額で買うと、「時価」より安く買ったことになり、差額(本件質問では2000万円)が特別受益とされる可能性があります
特別受益であれば、差額が遺産に持ち戻され(他の遺産との関係もありますが)、持ち戻された額の半額をお兄さんに支払うことが必要となることもあります

【特別受益を主張されないための方策】
1.時価がどの程度かを確認する
まず、売買価額面での対処法です。
路線価額は国税庁が定めたものにすぎません。
そのため、売買の代金でいくらが相当なのかを、不動産鑑定士に鑑定してもらうことが考えられます。
ただ、鑑定はかなりの料金がかかりますので、知り合いに不動産業者がおれば、その方に査定をしてもらい、もし、近隣の取引事例などを参考にして路線価額より低くても妥当な額だというなら、査定書を作ってもらい、その査定書の額で売買するといいでしょう。

2.お父さんの持ち戻し免除

次に、持ち戻しをしなくてもよい方法としては、お父さんに《特別受益の持ち戻し免除》をしてもらうことが考えられます。
この免除があれば、遺産分割の際には、遺産への持ち戻しが免除されます
お父さんが協力してもらうことができるのなら、持ち戻し免除を書面化してもらって、将来に備えるといいでしょう。

3.お姉さんからの相続分譲渡で対処する

お姉さんは相続放棄をするとのことですが、もし、可能であれば、お姉さんから相続分の譲渡を受けるといいでしょう。
その場合、お兄さんの取り分は、持ち戻し分の2分の1ではなく、3分の1の666万円になります。
なお、相続分の譲渡は、相続開始前にすると、効力が認められない可能性が高いので、相続開始後に譲渡するとよいでしょう。

(弁護士 大澤龍司)

★使用借権の承継と固定資産税の請求【Q&A №486】


【質問の要旨】
相続した土地に相続人の一人が住んでいる場合、特別受益になるか

記載内容  無償 土地 居住

【質問の内容】
三年前に亡くなった父名義の土地に相続人の一人(A)が土地を担保にA名義の家を建て、現在も一人で住んでいます。
ローンはまだ10年程度残っていて、Aは毎月支払っています。
その家には存命中は父母も一緒に住んでいました。Aは賃料や生活費を一切支払っていず、父が固定資産税を払っていました。
両親の生活費の一部は私が銀行振り込みで仕送りをしていました。相続人は私とAの二人です。
父とAはとても折り合いが悪く、父は公正証書遺言で全ての財産を世話をした私に譲るとしています。
私は既に名義変更をして固定資産税も毎年支払っています
Aは三年前に遺留分減殺請求をしていて、Aの家屋の下の土地を相続すると言い張っています。
建蔽率は50%の地域で家屋下の土地は25%を超えます。
殆ど土地だけの相続ですが、この間、私はどうすることも出来ない状態でいます。
これは、Aの特別受益にならないでしょうか。
その土地を売却、或いは、利用する場合、Aの許可が必要なのでしょうか

(ココ)


【特別受益は生前の受益を意味する】
「特別受益」とは、被相続人(=お父さん)が生前に相続人(A)に与えた利益(金銭、不動産の所有権や使用権など)のことです。
そのため、遺言で土地を相続した後に、Aさんがあなたの土地上に住み続けていたとしても、それによる利益は「特別受益」にあたりません
特別受益という点で言えば、Aさんが、生前にお父さんから土地を無償(ただ)で使用させてもらうという使用権(使用借権)をもらった点が特別受益に該当します。
この使用借権の価額は、対象となった不動産の10~30%といわれることが多いですが、ケースにより異なりますが、私の経験から言えば10%程度で評価し、遺産に持ち戻すことが多かったです。

【Aに賃料の支払いを請求できない】
あなたがAさんに賃料を請求することができるかどうかも回答しておきます。
お父さんはAさんに土地を無償で使用させていましたが、死亡されたことから、あなたがお父さんの権利義務を引き継ぎました。
従って、あなたはお父さんの負っていたと同じ義務―土地をAさんに無償で使用させる義務―を承継することになりますので、賃料請求はできません

【固定資産税をAに負担させることはできないか】
 あなたは固定資産税の支払いを続けているのですが、この分をAさんに負担してもらうことはできないかという問題もあります。
お父さんが生きていたときは、固定資産税もお父さんが負担していました。
土地はAさんに使用借権が発生していますが、固定資産税の負担は土地の使用貸借とは別個の話であり、お父さんからAさんに対する固定資産税分の金額(あるいは利益)の贈与と考えてもいいでしょう。
あなたとしては、今後、このような贈与はしないとの意思をはっきりさせるために、固定資産税の相当分の返還をAさんに請求してもいいと思いますし、これが公平の観点からみて妥当なことだと思われます。

【土地の売却という解決方法について】
遺言であなたが土地の所有権を取得しており、既にその遺贈で単独所有の登記をしているのであれば、この土地を売却することも可能という考え方もあります。
もし、土地を売却した場合、Aさんは買主である第三者に使用借権を主張できませんので、Aさんは建物を撤去せざるをえないということになり、問題が一挙に解決するようにもみえます。
しかし、遺留分減殺請求がなされた以上、その土地の4分の1はAさんの所有になりますので、あなたが単独で売却をすれば、Aさんの共有持ち分を侵害したことになり損害賠償をすることになります
また、あなたはAさんに無償で土地を使用させる義務があるところ、土地を売却するとその義務を不履行したことになり、債務不履行により損害賠償義務が発生します
以上の点を考えれば、売却という選択肢は法的にも問題があり、また、新たにやっかいな問題を発生させるものであって、とるべき方策にはならないというべきでしょう。

【問題の解決は調停及び遺産分割審判で】
結局、あなたとしてはAさんと交渉することになりますが、もし話し合いで解決することができないというのであれば、家庭裁判所に遺産分割調停を申立て、調停委員の関与により円満な解決を目指すといいでしょう。
また、調停が成立しないのなら、遺産分割の審判(裁判)でAさんに代償金を支払ってもらって土地を取得してもらう方向を目指すといいでしょう。

(弁護士 大澤龍司)

長年相続登記をしていなかった土地の名義変更【Q&A №356】


 約20年前に祖父が死亡し相続登記を行っていない不動産があります。
 相続人は祖父の配偶者と長女(実子)と養子です。
 長女と養子は昔の慣わしで結婚+祖父との婿養子として縁組をしていましたが、離婚後に離縁しています。
 長女(実子)に相続登記を行う場合、どのような書類が必要なのでしょうか?
 相続権放棄ではなく遺産分割で全て長女へ分割すればいいのでしょうか?

記載内容  養子 離縁 相続登記 土地

(Hide)


【相続人は誰か・・離縁した養子は相続人ではない】
 遺産分割については、まず相続人は誰かが問題となります。
 誰が相続人になるかは、相続開始時点(被相続人であるお父さんが亡くなった時点)で親族関係で判断します。
 婿養子の方は被相続人の生前に離縁していますので、相続人にはなりません。
 そのため、本件の場合、長女と配偶者のみが相続人になります。
 登記名義を変更するもっとも簡単な方法は、長女と配偶者で遺産分割協議書を作成(作成方法は、「相続コラム:遺産分割協議…話し合いによる遺産の分割」を参照)し、後は司法書士に依頼して、登記の手続きをするといいでしょう。なお、便法として、他の相続人であるお母さんが既に十分に遺産をもらっているので、あなたの単独登記をしてもよい、という同意書的な書面ですますことができる可能性もあり、昔はこの方法をよく使っていましたが、最近は使われていないようです(この点も司法書士に確認されるといいでしょう)。

【相続放棄は難しい】
 相続放棄は家庭裁判所への申立(申述)という手続きが必要です。
 この放棄の手続きは、お祖父さんの死亡を知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てをする必要があります。
 今回は祖父が亡くなってから20年以上も経っていますので、相続放棄の手続き(家庭裁判所への申述)はできません。

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