大澤龍司法律事務所 相続問題無料相談ブログ

20年前の土地売買と特別受益【Q&A №513】


【質問の要旨】
祖父の土地を叔母たちが売買で手に入れたら、相続はないのか?

記載内容  売買 特別受益

【ご質問内容】
私の母はわたしが5歳の時なくなりました。
それから30年後母かたの祖父が亡くなりわたしが代襲相続することになりましたが。
2人の叔母はすでに祖父の土地を売買で手にいれていて、土地の登記も済んでいました
日付を見ると20年前に土地は祖父から叔母たちのものになっています。
この場合わたしには土地の相続はもうないということでしょうか
よくわからないので、教えていただければありがたいです。

(たんぽぽ)


【不動産の移転が贈与でない限り、特別受益にならない】
お祖父さんの遺産が叔母さん2人の名義になっているようですが、それが贈与で移転されたものなら特別受益の問題になります。
しかし、売買で移転したのであれば、特別受益の問題は発生しません
ただ、当時の相場から見て、特別に安い金額で売買されたというのであれば、その相場価額との差額分が特別受益となる可能性はなくはありません。
しかし、特別安い金額であったという点は、あなたの方で証明する必要があります。
その証明ができないとすると、お祖父さんの土地は既に生前に叔母さんらに売却されており、その登記も完了している以上、この土地は遺産にはならないでしょう

(弁護士 大澤龍司)

親子間での土地売買と特別受益【Q&A №487】


 【質問の要旨】
親子間で土地を安く売買したら特別受益になるか

記載内容  土地 売買 安値

【質問の内容】
父の土地を生前に親子間売買で購入を考えております。
土地の評価額より安い金額(路線価)で購入予定です。
評価額より約2000万ぐらい安いです。
私は、姉と兄の3人兄弟です。相続時、姉は財産放棄する予定です。
私が、父から2000万円安く購入した場合、相続時に兄から特別受益を指摘されるでしょうか?
された場合、2000万の半分の1000万円を兄に補填する義務はありますか?指摘されない方法はありますか?
宜しくお願いいたします。

(こまゆ)


【時価より低い価額での親子間売買では「時価」との差額が特別受益になる】
質問では「評価額」と記載されていますが、おそらく「時価」のことと思われますので、その前提で回答します。
商品とは異なり、土地の「時価」がいくらかはわかりにくいです。
ただ、毎年3月に、国交省が発表する公示地価が「時価」に近いものとして、価額算定の参考にするといいでしょう。
路線価額は公示地価の約7~80%を目途として算定されますので、土地を路線価額で買うと、「時価」より安く買ったことになり、差額(本件質問では2000万円)が特別受益とされる可能性があります
特別受益であれば、差額が遺産に持ち戻され(他の遺産との関係もありますが)、持ち戻された額の半額をお兄さんに支払うことが必要となることもあります

【特別受益を主張されないための方策】
1.時価がどの程度かを確認する
まず、売買価額面での対処法です。
路線価額は国税庁が定めたものにすぎません。
そのため、売買の代金でいくらが相当なのかを、不動産鑑定士に鑑定してもらうことが考えられます。
ただ、鑑定はかなりの料金がかかりますので、知り合いに不動産業者がおれば、その方に査定をしてもらい、もし、近隣の取引事例などを参考にして路線価額より低くても妥当な額だというなら、査定書を作ってもらい、その査定書の額で売買するといいでしょう。

2.お父さんの持ち戻し免除

次に、持ち戻しをしなくてもよい方法としては、お父さんに《特別受益の持ち戻し免除》をしてもらうことが考えられます。
この免除があれば、遺産分割の際には、遺産への持ち戻しが免除されます
お父さんが協力してもらうことができるのなら、持ち戻し免除を書面化してもらって、将来に備えるといいでしょう。

3.お姉さんからの相続分譲渡で対処する

お姉さんは相続放棄をするとのことですが、もし、可能であれば、お姉さんから相続分の譲渡を受けるといいでしょう。
その場合、お兄さんの取り分は、持ち戻し分の2分の1ではなく、3分の1の666万円になります。
なお、相続分の譲渡は、相続開始前にすると、効力が認められない可能性が高いので、相続開始後に譲渡するとよいでしょう。

(弁護士 大澤龍司)

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