【質問の要旨】
抵当に入っている家に住み続けたい

記載内容　　借金　保証　抵当権

【ご質問内容】
父が以前親戚の保証人となり、持ち家が抵当に入っています。(根抵当？)

先日父が亡くなり、母が実家に一人で住むことになります。
父は生前そのほかに多くの借金もしており、母が少しずつわかる範囲の借金を返済しております。
母は高齢でこれからどこかに引っ越しを考えることは難しく、死ぬまで住みたいと考えています。
抵当に入っているということで、遺産相続(借金返済を続ける)するということでしか、そこに住む方法はないのでしょうか。
また母が亡くなった場合、私たち子どもが実家を守る手段は何かあるのでしょうか。
※借金を実際にした本人とは連絡が取れないそうです。

【自宅に住み続けるためには保証債務を支払うしかない】
お金を借りた親戚の方（主債務者といいます）と連絡が取れないということであれば、その方はおそらく債務の支払いが滞っているものと思われます。
主債務者が支払いをしない場合、貸主としては、連帯保証人に請求をしますが、そのお父さんがなくなっていますので、保証人の債務は法定相続人がその相続分に応じて支払い義務を負います。
もし、保証人からの支払いがない場合、債権者としては抵当権の実行として、裁判所に競売の申立をします。
そのため、自宅に住み続けたいというのであれば、高齢のお母さんには気の毒ですが、貸主の請求に応じて債務の支払いをするという方法があります。
なお、主債務が分割支払いであっても、それが支払い遅延した場合、一括支払いをすることになります。
ただ、あなた方が事情を説明し、保証債務は履行するが、分割払いにしてほしいので抵当権の実行はしないようにという申し出をすることは可能ですが、貸主としてはその申し出を受けるという保証はありません。

【住み続けるための方策としての入札】
抵当権を実行させても住み続ける方法として、競売で自宅を買うという方法もあります。
この場合の利点は、主債務の未払い債務額より、競売で入札できる額が少額の場合も多いことです。
そして、保証債務より低額の落札金額の支払いで、抵当権も消えた家を獲得できるという点です。
入札しても絶対に落札できるとは限らないという欠点がありますが、自宅を確保する一方法として考えられるといいでしょう。

【入札者に賃借を申し出る】
なお、入札できなかった場合には、入札した人（新しい所有者）に対して賃借させてもらうように頼むことも考えられます。
但し、入札者が賃貸をしないというのであれば、やはり自宅を退去せざるを得ないでしょう。

【抵当権が実行されても、すぐに家を出るというものではない】
抵当権等の競売の申立をした場合、競売手続きの込み具合により異なりますが、最近のケースでは、申立から競売が終了するまでに約６ケ月程度がかかります。
そのため、その期間は自宅に居住することは可能ということは覚えておいていいでしょう。

（弁護士　大澤龍司）

　相続問題

　父親が他界し、相続財産がプラス財産とマイナス財産があります。
　プラス財産よりマイナス財産が上回る為相続放棄を考えていますが、配偶者、長男、次男が相続放棄をすると、父の両親、兄弟に相続権が移ると聞きました、父の両親は、亡くなっていますが、兄弟は、四人いて内二人が失踪状態になっています。
　上記の状態で相続放棄は、完成できますか 　また、負債については、金融機関と母が父に貸したのがあります、金融機関の負債は、無担保です、母が貸した分については、父名義の自宅に抵当権が設定してあります。
　上記の内容で父の名義の自宅を競売にかけることは、できますか

記載内容 　失踪者　抵当権　不在者財産管理人　競売

【全員の相続放棄は完了しません】
　相続放棄は、相続人全員が相続放棄するまで完了しません。
　そのため、失踪中（行方不明中）の相続人２名がいる場合には、その人が放棄手続をしない限り、相続放棄は完了しません。

【競売をすることは可能です】
　ご兄弟のうち、２名が失踪状態ということですが、まず、このご兄弟の住所を探す必要があります。
　この２名の人が相続放棄をしない限り、競売はこの２名を相手（お父さんの債務を相続で承継した債務者になる）として手続きをせざるを得ません。
　具体的に言えば、ご兄弟の居場所がわからないのですから、これらの方の特別代理人（不在者財産管理人）を裁判所に選任してもらって、その方に裁判所からの競売開始決定等の書面が送付されるということになります。
　なお、この特別代理人の選任のために裁判所に債務者１人当たり１０～３０万円程度の費用を予納する必要があります。

【手間と費用との兼ね合いになる】
　競売手続を行うことも可能ですが、競売手続費用として別途１００万円程度を裁判所に納付する必要がありますし、手間もかかります。
　このように多額の費用がかかり、手間もかかることから、お母さんがお父さんに貸した金額がどの程度か、又、競売により実際に回収できそうな金額はいくらぐらいかの見込みを立てて、競売申立をするか否かを判断するといいでしょう。