大澤龍司法律事務所 相続問題無料相談ブログ

実家に居座り続ける兄に家賃請求はできるのか?【Q&A №593】


【質問の要旨】
父の死後、実家に住む兄から賃料をとることはできるか?

記載内容  賃料 無償 使用貸借

【ご質問内容】
父が亡くなり2年になります。
母は10年前に亡くなりました。
現在遺産分割で調停中です。
兄弟は3人です。
母が亡くなった後、兄夫婦が実家で父と同居を始めました。
父は兄夫婦と賃貸契約を毎月家賃を徴収していました。
父が亡くなった後も兄は住み続けています。
兄は土地家屋、預貯金1/3を主張していますが私と弟は土地家屋も1/3を主張しています。
兄に父との賃貸契約時の1/3の金額を遺産分割終了まで求めることはできますか?
また父は生前兄夫婦には土地家屋は渡さないと言っていました。
そのため賃貸契約をして住まわせていました。
毎月の領収証も帳簿で残っています。
父は遺言を作るため、色々とメモに思いを起こしていた最中に亡くなったため遺言はありませんが自筆メモで意志が残されています。
実家はこのまま住み続ける兄のものになってしまうのでしょうか?
また土地家屋の分割はどうなるのでしょうか?

(める)

 (「兄弟3人」とのことですので、回答文中は「兄」「あなた」以外のもう一人の兄弟を「弟」と表記します。)
(敬称略で記載しています。ご了承ください。)

【死亡後の賃貸借は継続し、相続人3人が家主になる】
一般には親子間で賃料を払ったり、賃貸借契約書を締結するケースは少ないのですが、今回の質問は、父と兄が契約を締結し、賃料の支払いもされていたケースですので、親子間で法的な賃貸借契約が成立しています。
そのため、家主である父が死亡したとしても契約は終了しません。
現状では父の相続人である兄弟3人が賃貸人(家主)の地位を引き継ぎます。
法律的に言えば、《賃貸人の地位が3人に準共有される》ということになります。
その結果、あなたの兄弟がそれぞれ3分の1の賃料を請求する権利があります。
兄としては、自らも3分の1の限度で賃貸人ですので、その分の賃料の支払いは不要ですが、残りの賃料の3分の2については、あなたと弟にそれぞれ3分の1の賃料を支払う必要があります。

【兄は賃借人として居住を続けることができる】
前項で述べたように、父の死亡後も賃貸借契約は存続しますので、相続が開始しても、兄は賃借人の地位を失うことはありません。
そのため、兄の居住する不動産を兄以外が取得した場合でも、賃借権がある限り、兄は居住不動産から退去する必要はありません。

【父のメモの効力】
父は兄に土地建物を相続させないというメモ書きを残されていたようですが、法律的に言えばそのようなメモは遺言書ではなく、その内容が法的効力を持つことはありません。
ただ、父の考えがそのようなものであったとして、あなたと弟の方が不動産を取得したいと申し出することは当然、可能です。

【兄以外の者の不動産取得と退去の関係】
しかし、あなたあるいは弟が不動産の単独の所有権を取得したとしても、兄は賃借権を持っているのですから、そこに居住を続ける法的な権利があります。
所有権を取得したとしても、その取得したあなたあるいは弟としては、兄を追い出すことはできないことはご承知ください。

【土地家屋の分割について】
遺産分割調停などでは、兄が居住している場合には、調停委員はその不動産の所有権を、居住者である兄に取得させることが多いでしょう。
その場合は、その不動産を取得した分、兄の取り分が減少することになります。
もし、兄がこの不動産を取得することによって、法定相続分でもらえるはずである金額以上を取得するということであれば、兄があなたと弟に対して代償金を支払う必要があるということになります。

(弁護士 大澤龍司)

被相続人との共有マンションの家賃の扱い【Q&A №546】


【質問の要旨】
マンションの共有者である長男が、被相続人に対し収益の返還請求権を持っていると主張している

記載内容 共有物 賃料 時効

【ご質問内容】
被相続人と長男が一棟建て賃貸マンションを所有していました。
分割協議が進まず調停へと進む状況です。
これまで賃貸マンションの収入は被相続人が管理し、収入も返済や税金の支払も行ってきました
長男代理人は2分の1所有の賃貸マンションからあがる収益は本来自分の物であり、返還請求権をもっていると主張しています。
この主張は認められるのでしょうか?
またこの被相続人に対する債権は何年前まで有効なのですか?
時効はあるのでしょうか
この債務を遺産に加えると他の相続人の相続分はなくなるといっています。

(mujun)


【兄が本当に共有者であるかどうかを念のために確かめる】
お父さんと兄で共有持ち分が各2分の1であるのに、被相続人が賃料収入全部を得ていたということですが、2つの面で疑問(あるいは問題といってもいいでしょう)がありそうです。
まず、第1は、兄の持ち分2分の1というが、実質はお父さんが建築資金を出しており、名義だけを長男のものにしていたのではないか?という点です。
この疑問は①長男名義の2分の1は実質上はお父さんの遺産ではないのか?
あるいは②お父さんがお兄さんに建築資金を生前贈与(特別受益)したのではないか?
という問題に発展しますので、念のために上記の①及び②の観点から、是非、調査されるといいでしょう。
なお、ローンがあるようですので、その借入名義がお父さんだけか、兄でもあるのか、又、頭金などは誰が負担したのかを、お父さんの取引履歴等なども参考にして調査されるといいでしょう。

【兄はお父さんに賃料の返還請求はできない可能性が高い】
次に、兄としてはお父さんが賃貸に出していることぐらいは知っていたと理解するべきでしょう。
にもかかわらず、賃料の半額を請求しなかったのはなぜかという疑問があります。
この点については、賃貸を始めるときにお父さんと兄との間で、お父さんが賃料を全部取得するということで合意(暗黙を含めて)があり、管理はお父さんがし、賃料収入はお父さんがもらう、ローンの支払いや固定資産税の支払いは全てお父さんがするとの合意があったと考えるのが普通の理解でしょう。
もし、その前提が正しいとすると、お父さんが全額を取得することを、兄は了解していたのですから、兄が被相続人であるお父さんに不当利得等の請求はできないことになります。

【仮に無断で賃貸していた場合には】
しかし、万一、お父さんが兄に知らせず、勝手にマンションの賃貸をしていたのだとすると、兄からお父さんに対して不法行為による損害賠償請求及び不当利得返還請求として賃料額のうちの兄持ち分額に相当する金額を請求することが可能になります。
この場合、お父さんが兄の分のローンの支払いをし、かつ固定資産税も立替支払いをしていたのであれば、その分は請求額から控除されますし、場合によれば管理料相当分も控除することも可能です。
なお、不法行為で請求する場合には、勝手に貸していることを知ってから3年で、不当利得返還請求をする場合なら10年で請求権が消滅時効にかかりますので、それ以前の分は時効を主張されると、兄は請求できないということになります。

【兄請求の債務を遺産に加えるどうなる?】
   今回の質問のケースでは兄の請求が成立しない可能性があります。
仮に請求できるとしても、お父さんが賃料から兄のローンの支払いをし、かつ、兄の分の固定資産税も支払っていたというのであれば、法的に認められる返還額はそれほど多額にはならず、請求すると遺産が無くなるようなことはないと思われます。

【特別寄与について】
兄に賠償あるいは返還請求ができない場合でも、賃料全額をお父さんに取得させたということが特別寄与として認められ、兄がその額を取得できる可能性はあり得ます。
ただ、この場合でも、兄の分のローンの支払いや固定資産税の立替支払い、管理料相当額等が考慮されますので、兄の寄与分としてはそれほど多くないように思います。

(弁護士 大澤龍司)

★使用貸借と特別受益【Q&A №484】


【質問の要旨】
賃料相当額を特別受益として引かれるのか

記載内容  賃料 使用借権 持ち戻し

【ご質問内容】
裁判認知により相続人となりましたが、被相続人所有の空き家に住んでいた年数分の賃料(1000万円)を、特別受益として遺留分から差引くと言われています。
建物は、数年前に贈与の約束(契約書)があり、私(婚外子)の母が建替え、被相続人の死亡以前に母名義となっています。
土地は、私に遺贈の遺言があります。
それでも特別受益として賃料相当額を引かれなければならないのでしょうか

(カピバラ)


【使用貸借であれば賃料の支払いは不要】
被相続人であるお父さん所有の空家をあなたが使用していたということを法律的に考えてみます。
お父さんがあなたに賃料を請求するようなことはなかったのであれば、あなたはお父さんから無償(ただ)でその家を利用することを認められたということになり、法律的には使用貸借という関係になります。
あなたの立場から言えば、無償で使用する権利(使用借権)をお父さんから与えられたということになりますので、賃料を支払う必要はないでしょう。

【使用借権が特別受益になる可能性がある】
ただ、あなたが、被相続人からただで使用する権利(使用借権)をもらったということが特別受益とされる可能性があります。
使用借権の価額については当該対象物件の5~10%程度の価値があるものだとされることが多いです(但し、裁判例の解説などを読むと10~30%ではないかという見解もあります)。
しかし、建物価額は評価証明額を前提として算定されることが多いですが、建物の評価証明額が極めて少額な場合も多く、そのため、上記の割合では使用借権価額が極めて少額になります。
一方で、被相続人であるお父さんは土地や建物の固定資産税分を負担しています。
その物件をあなたが無償使用しているのであれば、最低限、土地や建物の固定資産税分の支払い分程度は免れたという利益を受けていたことになり、その相当額が特別受益とされる可能性があります

【建物贈与の影響】
建て替える前の建物は、生前に贈与されていますが、誰に贈与されたのかがご質問では明らかではありません。
もし、あなたに贈与されたのであれば、建物価額があなたの特別受益として持ち戻されますが、その場合の特別受益額は、《建物価額-使用借権額》でいう計算式で算定されます。
贈与があったとしても、あなたが使用借権を取得した事実は消えませんので、使用借権取得が特別受益となる点は否定できません
但し、上記考え方はあくまで一つの考え方にすぎず、異なる見解もありえます。

【持ち戻し免除の可能性もあるので弁護士に法律相談を】
なお、今回のご質問から受ける印象ですが、お父さんとしては遺産への持ち戻しを免除するという意思をお持ちであった可能性もあります。
また、前項に記載したように使用借権を設定した後、その建物を取得した場合にどのような形で特別受益に反映させるかについても、弁護士により見解の相違がありえます。
いずれにせよ、今回のご質問が含む問題については、難しい点も多いので、近くの相続問題に詳しい弁護士に事情を詳しく説明され、相談されることをお勧めします

(弁護士 大澤龍司)

父が支払っていた共有建物の光熱費【Q&A №478】


【共有建物の住居部分の家賃光熱費について】
賃貸店舗のある物件で、二分の一持ち分三〇年前、建築したときから、保存登記もされています。
父親と共有で、共同経営していました。
私の住まいとして、父親がその物件で住めばいい、家賃光熱費いらないからと三〇年家族ですんでいます。
父親が亡くなり、父親の持ち分が相続で姉になり、過去一五年分家賃光熱費請求してきました
土地全部父親の名義でしたが相続で姉の名義です。ちなみに地代も請求してきました
私は、建物全体経費電気水道局他支払いしている。相続後姉は、父親の名義のテナントから、家賃光熱費受け取っている。
わたしの持ち分所有権保存登記されています。相続の時生前贈与扱いです。
姉の請求納得いかない
経費二分の一も支払いしてくれない。
よろしくお願いします。

記載内容 光熱費 共有 賃料

(りく)


【考えるポイント】
相続人は、被相続人(本件ではお父さん)の持っている権利や義務を受け継ぎます。
そのため、地代、家賃や光熱費の支払いの要否については、お父さんとあなたとの権利や義務がどうなっていたかを確認する必要があります。
以下においてはそのような観点から検討していきます。

【地代について】
まず、お姉さんから請求のあった地代について検討します。
土地はお父さんの単独所有、建物はお父さんとあなたとで各2分の1の共有ですので、あなたはお父さんの土地の2分の1を使用していることになります。
土地利用につき、あなたがお父さんに賃料を支払っていたというのであれば、あなたとお父さんのとの間に賃貸借契約が成立しており、お父さんから土地を相続(ということは賃貸人の地位も相続)したお姉さんに対し、賃料を支払う義務があります。
ただ、あなたが賃料を支払わず、お父さんも請求しないことについて(暗黙でも)合意があったということであれば、お父さんとあなたとの間には、土地を無償で使用させる使用貸借契約が成立しており、相続でお父さんの土地を取得したお姉さんは、お父さんと同様にあなたに土地を無償で使用させる義務があり、賃料請求はできません
ただ、あなたは使用借権という無償で土地を使う権利をお父さんからもらったのですから、その使用借権が特別受益とされる可能性があります。
しかし、質問では少なくとも不動産については遺産分割協議が終了しているようですし、他の遺産についても遺産分割協議が終了しているようであれば、特別受益の問題は既に解決済みとして扱うといいでしょう。

【家賃について】
建物は、賃貸店舗に出されていた分と、あなたの居住用にされていた分があるようですので、分けて記載します。
賃貸店舗に出されていた分については、誰が賃料を取得していたのかによって異なりますが、あなたが賃貸人として賃料全部を取得していた場合、その賃料の中には本来はお父さんが取るべき分もあったはずです。
お父さんが、あなたから自分の建物持ち分に相当する賃料相当額を請求しなかったのであれば、その分も使用貸借同様の関係になり、その使用貸借権がお父さんからあなたへの生前贈与として特別受益になります。
次に、あなたが建物の一部を住居として使用していたことについてですが、お父さんとしては家賃はいらないということですので、その無償使用分も使用借権になり、その権利の価額が特別受益になります(なお、遺産分割協議が終了していれば特別受益問題は解決済みであることは上記「地代について」の末尾に記載したとおりです)。
いずれにせよ、あなたが建物を無償で使用するということをお父さんが認めていたのであれば、建物の持ち分をお父さんから引き継いだお姉さんとしても、お父さんと同じようにあなたに無償で貸与すべき義務があり、家賃を請求することはできないという結論になります。

【光熱費、経費について】
お父さんの死亡までは、建物全体経費電気水道局他の支払いをあなたが負担し、光熱費はお父さんが負担いたということですので、そのような内容の分担の合意が成立していたと考えてよく、お父さんの時代の精算は不要と考えていいでしょう
ただ、相続開始後は、お姉さんが底地全部や建物の持ち分を相続したということですので、費用関係については、お姉さんとの間で協議をされ、新たな合意をされるといいでしょう。

【弁護士と相談されることも考える】
以上、原則的な考え方を記載しました。
ただ、お姉さんの態度から見ると、調停や訴訟に発展する可能性もありそうです。
また、事案の内容によっては、より詳しく聞くと回答が変わってくる場合もあります。
相続に詳しい弁護士と法律相談をされることも考えられるといいでしょう。

(弁護士 大澤龍司)

長男が相続した不動産の賃料を母は受け取ることができるか?【Q&A №296】


 定年退職後に同居を始めた兄夫婦に頼まれて、父が「土地 建物(テナント併設)不動産を全て長男に相続させ、現金預金を妻と長女(私)に残す」という、公正証書遺言書を作成してしまいました。妻のことが心配になり、その後 自分で 「○○年○月に作成した遺言書にそって、財産を相続させます。ただし、妻の老後のために家賃収入は全て妻に相続させることにします」という自筆遺言書を作成したから、死後に出してほしいと長女の私に預けました。この後からの自筆遺言書で、不動産が長男名義になった後に、法定果実の賃料を、母はどうしたら 受け取ることができますか?
よろしくお願いします。

記載内容  賃料 遺言 管理費用 検認

(なつ)


【相続が開始すればまず、検認を】
 先に公正証書遺言があっても、その後に自筆遺言があった場合、後の自筆遺言が優先します。
 ただ、自筆遺言の場合、家庭裁判所の検認という手続をする必要がありますので、相続が開始した場合には早急に遺言検認の手配をしましょう。

【履行しなければ、負担付遺贈の取り消しを請求する】
 検認が終了したら、賃料はお母さんに渡すようにお兄さんに申し入れる必要があります。
 それでも、お兄さんが賃料をくれない場合には、相当期間を定めてお兄さんに履行を催告する書面を送付する必要があります。
 それでもなお、お兄さんが履行しない場合には、家庭裁判所にお兄さんへの負担付遺贈の遺言を取り消してもらう手続きをすることができます。

【調停などにもつれ込む可能性が高い】
 お父さんの遺言によりますと、長男の方は賃料は受け取れないにもかかわらず、テナントの賃貸に要する管理費用や固定資産税の支払いなど、賃貸人や不動産所有者として負担を余儀なくされそうです。
 長男としては納得できないと言い出す可能性が高いと思われます。
 これらの点を考慮すると、長男の方が簡単に賃料をお母さんに支払わない可能性もあります。
 本件については、遺言の検認手続きから始まり、現実の支払いまでに様々な動きがあるように思いますので、できれば早期に法律の専門家である弁護士に相談し、場合によれば委任することをお勧めします。

親の土地に家を建てた息子の特別受益【Q&A №278】


 父の土地に使用貸借で子が家を建て住んでました。
 父が死亡し、母がその土地を相続しました。
 子はそのまま使用貸借として引き続き住んでました。
 使用貸借は相続するとして認めてます。
 母が死亡しました。
 母が生存中の使用貸借は特別受益と当方は主張してます。
 先方は負担付使用貸借であるから特別受益に該当しないとしてます。
 どんなもんでしょうか。宜しくお願いします。

記載内容  使用貸借 賃料 介護 特別受益

(房総)


【特別受益はお父さんとの関係で問題となる】
 お父さんの土地に子供が家を建築し、居住した(使用貸借)というケースです。
 お父さんの相続の関係では、使用貸借契約をしたという点が子供の特別利益になります。通常、使用貸借は更地価額の1~3割を目途に特別受益額を算定するといいでしょう。

【お母さんの関係では特別受益の問題は発生しない】
 既にお父さんの遺産分割の段階で特別受益が発生しています。
 お母さんはそれを相続しただけです。
 お母さんが子供に使用貸借を新しく設定してはいませんので、お母さんの遺産分けの場面では特別受益の問題は発生しません。

【無償使用しているのは特別受益ではないのか?】
お母さんの遺産である土地を無償で使用している点は特別受益にならないのかという問題点があります。
この点については、使用貸借を特別受益とした段階でその後の無償使用分は既に評価されており、無償使用分は特別受益にあたらないというのが実務の扱いです。

【負担付使用貸借とは・・】
 負担付という意味がわかりにくいのですが、たとえばお父さんやお母さんと同居し、その介護をすることが条件で使用貸借を設定したのであれば、その同居介護と使用貸借が対価関係になり、特別受益はなかったものとする、という意味であると理解できます。
先方の主張はこのような趣旨だと思いますが、その言い分はそれなりに成り立つ余地があると思われます。

夫が受け取っていた賃料の相続【Q&A №265】


 自営業で、主人の母(お義母さん)が家計を管理していました。主人の死後は別会計で生活しています。
 お義母さんと主人の共同名義(割合は2分の1)となっている借家の家賃を、主人の死後もお義母さんが独り占めしていて、話し合いにも応じません。主人の相続人は私と未成年の子供ひとりです。借家の土地はお義母さん名義で借家管理はお義母さんがしています。
 どのような手続きをしていけば受け取ることができますか。

記載内容  賃料 連名 調停

(HANA)


【ご主人とお義母さんが連名で貸家契約をしていた場合】
 まず、借家人との間の賃貸借契約が、お義母さんとご主人の連名で行われていた場合には、賃料の取り分も基本的には2分の1ずつになります。
 その場合、賃貸人である地位のうち2分の1を、ご主人の相続人であるあなたが(お子さんと共同して)相続します。
 その結果、あなたはご主人の死亡後に発生する家賃の2分の1を渡すようお義母さんに請求できます。
お義母さんが支払ってくれない場合には、賃借人に対して、賃料の2分の1の支払いを請求することも考えていいでしょう。

【お義母さんが単独で貸家契約をしていた場合、賃借人に請求できない】
 もっとも、家屋が共有であったとしても、賃貸人名義は共有者のうちの1名になる場合が多く、本件の場合も、賃料の支払いをお義母さんが受けているようですので、お義母さん単独で賃貸している可能性が高いと思われます。
 この場合、賃借人に対して賃料を請求できるのも受け取ることができるのも、お義母さん一人です。

【お義母さんに請求はできないか・・】
 ご主人が生きている場合、賃料の扱いはどうなっていたのでしょうか。
 ご主人が賃料の半分をお義母さんからもらっていたのであれば、ご主人はお義母さんに対して賃料の半分の請求する権利を有していたことになり、相続人であるあなたがお義母さんに賃料を請求することも可能です。
 しかし、ご主人がお義母さんから賃料を全くもらっていなかったのであれば、親子のよしみでお義母さんに無償で建物を貸していたということになり、ご主人には賃料をもらう権利がなく、相続人であるあなたとしても、お義母さんに請求できる権利はないということになります。
 ただ、今回の質問では、ご主人とお義母さんが家計を共通にしていたようですので、ご主人の生前、家賃がお義母さんとご主人との共同の家計に組み込まれていたという可能性が高いと思われます。
 そうであれば、実質的にはそれぞれの家賃相当額2分の1ずつを双方が分割して取得していたという理解もできるでしょう。
 このような場合であれば、あなたはお義母さんに対して家賃を2分の1、渡すよう請求できる可能性があります。

【お義母さんが支払ってくれない場合には・・】
 いずれにせよ、お義母さんに賃料の半分を支払ってほしいという請求をする必要があります。
 ただ、お義母さんが支払ってくれない可能性もありまので、そのような場合には、お義母さんを相手方にして、賃料の支払いを求める調停を申立することも考えてもいいでしょう。
 調停の手続きについては、賃料のみの支払いを考えているのであれば、相続を扱う家庭裁判所ではなく、簡易裁判所で手続きをすることになると思われます。
 調停は裁判とは異なり、専門家ではない一般の方でも十分に対応できますので、裁判所で手続き等をお聞きになるといいでしょう。

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